09.06.2022
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< >/forte>< <<- >>forte>< Factores de preço de compra Costa do Mar Báltico: Apenas em Flensburg é o multiplicador abaixo de 30>>br />>>
1. Coastal Report Mar do Norte: Grande procura dos compradores de propriedades em todos os segmentos de preços
A costa doméstica do Mar do Norte tem sido um destino popular há gerações. Para além da recreação e relaxamento, aldeias piscatórias de sonho e estâncias de férias marítimas acenam. Mas o cénico Mar de Wadden e um amplo hinterland também o convidam a dar um passeio, uma caminhada ou uma bicicleta. Estas são apenas algumas boas razões pelas quais cada vez mais compradores procuram aqui uma propriedade, seja como primeira ou segunda casa. A elevada procura de imóveis residenciais reflecte-se também no aumento dos preços dos imóveis. Uma boa panorâmica é fornecida pelos peritos da VON POLL IMMOBILIEN, que analisaram a evolução do preço de compra1 na costa do Mar do Norte para casas unifamiliares2 nos distritos e cidades independentes, bem como nas ilhas*/sup> para o primeiro trimestre de 2022 em comparação com o mesmo trimestre do ano anterior.>
>Os factos mais importantes num relance
- As casas unifamiliares mais caras na costa do Mar do Norte situam-se nas ilhas do Norte da Frísia com uma média de 14.115 euros/m>sup>2, sendo a ilha de Sylt conhecida por ser um claro condutor de preços a 18.740 euros/m22. li>li> Em contraste, as casas são mais baratas em Emden a 2.222 euros/m2 e Wesermarsch a 2.243 euros/m2, onde os preços subiram 12% e 11,6% respectivamente em comparação com o mesmo trimestre do ano passado.
- Enquanto os preços de compra no primeiro trimestre de 2022 subiram mais em Dithmarschen com 27,6 por cento, as ilhas da Frísia Oriental registaram o mais baixo aumento de preços entre as regiões analisadas na costa do Mar do Norte com 5,7 por cento.
Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:"A procura dos compradores permanece elevada na costa do Mar do Norte em todos os segmentos de preços, com a oferta estagnada em algumas regiões. Isto reforça adicionalmente a dinâmica dos preços. Os potenciais compradores vêm de toda a Alemanha. O seu raio de busca está a expandir-se cada vez mais para o interior, pelo menos se a infra-estrutura estiver correcta. No entanto, algumas concessões têm de ser feitas quando se trata de escolas secundárias, isto é, escolas gramaticais ou escolas profissionais. Estas estão normalmente disponíveis apenas nas cidades"Não é de admirar que as ilhas da costa do Mar do Norte liderem o ranking dos preços imobiliários mais caros. De acordo com isto, os potenciais compradores devem esperar uma média de cerca de 14.115/m³/sup>2³/sup> para uma casa unifamiliar nas ilhas do Norte da Frísia. Em comparação com o primeiro trimestre de 2021, os preços por metro quadrado aumentaram 17,1 por cento. Apenas a ilha de Sylt, o condutor claro do preço do arquipélago, é ainda mais alta, com actualmente 18.740 euros/m>sup>2 para uma casa média e um aumento de preço de 21,7 por cento.
Martin Weiß, Gerente da Filial VON POLL IMMOBILIEN em Sylt:>>>br />>"Sylt é tão procurado como sempre. Contudo, a oferta foi reduzida para cerca de um terço, o que provoca uma espiral de preços para cima. Contudo, os compradores na Sylt não pagam todos os preços solicitados. Acima de tudo, a localização deve ser a correcta. Em comparação com o continente, os potenciais compradores nas ilhas devem geralmente estar preparados para gastar mais dinheiro por menos propriedade. Já não há uma verdadeira dica privilegiada sobre Sylt"As ilhas da Frísia Oriental seguem em segundo lugar com um preço médio por metro quadrado de 8.206 euros e, com 5,7%, o mais baixo aumento de preço entre as regiões analisadas no primeiro trimestre de 2022.
As regiões que procuram uma casa por menos de 3.000/m>sup>2 encontrarão o que procuram nas outras dez regiões analisadas. No meio do campo de preços, os preços por metro quadrado estão muito mais próximos uns dos outros. O meio-campo é liderado pelo continente Nordfriesland* com 2.657 euros/m/sup>2, Wittmund* com 2.544 euros/mup>2, Aurich* com 2.489 euros/mup>2 e Friesland* com 2438 euros/mup>2. É interessante observar a evolução dos aumentos de preços de compra no primeiro trimestre de 2022, em comparação com o mesmo trimestre do ano anterior. Enquanto Friesland* registou o segundo aumento mais fraco em toda a análise a 8,8 por cento, os preços dos imóveis no Norte de Friesland* subiram o segundo mais alto a 26,2 por cento. Em comparação com o primeiro trimestre de 2021, será também significativamente mais caro em Cuxhaven: aqui, os preços de compra aumentarão 24,1% e atingirão um preço médio por metro quadrado de 2.380 euros. Contudo, o primeiro classificado com o aumento mais significativo é o Dithmarschen com 27,6% para os actuais 2,353/m2.
Robert Monien, Gerente da Filial VON POLL IMMOBILIEN em Cuxhaven:"Em Cuxhaven, Sahlenburg e Altenbruch são consideradas pontas de dentro devido à sua proximidade com o Elba e o Mar do Norte. No interior, há Otterndorf, Cadenberge, Hemmoor, Oberndorf, Wingst, certas partes da costa do Mar do Norte de Wurts e Bremerhaven. Cada vez mais potenciais compradores estão também a procurar no interior com boas infra-estruturas. Qualquer coisa até meia hora da costa é muito procurada. Casas unifamiliares e apartamentos de férias já não estão no mercado há mais de três meses">p>Potenciais compradores em Bremerhaven, a 2.334/m>sup>2, e Wilhelmshaven, a 2.298/m>sup>2, têm de cavar um pouco mais fundo nos seus bolsos. Aqui, os preços aumentarão 15,2% e 12,3% respectivamente no primeiro trimestre de 2022, em comparação com o primeiro trimestre de 2021.
Hermann Mehrtens, Gerente da Filial VON POLL IMMOBILIEN Lojas em Wilhelmshaven e Jever:>>>br />"Boas ofertas são vendidas rapidamente. As aldeias algo remotas em Wangerland ou perto de Varel ainda são consideradas uma ponta de dentro. Naturalmente, as partes interessadas têm então de fazer concessões. Quanto mais longe as propriedades estão da costa, mais baixos são os preços"As áreas mais baratas encontram-se nas regiões Wesermarsch e Emden. Aqui, os potenciais compradores pagam uma média de 2,243 euros/mup>2 e 2,222/mup>22 respectivamente por uma casa unifamiliar, com os preços dos imóveis a aumentar 11,6% em Wesermarsch e 12% em Emden.
Nils Onken, gerente da filial das lojas VON POLL IMMOBILIEN em Emden, Aurich, Norden e Esens:>>br />"O círculo de compradores mudou. Enquanto antes era principalmente uma clientela mais velha, agora muitas famílias jovens estão também a comprar. Devido às mudanças na sociedade em direcção ao trabalho remoto e modelos de trabalho híbridos, as fronteiras entre residência primária e secundária são cada vez mais indefinidas.2nd Coastal Report Baltic Sea: Alta procura de casas em todos os segmentos de preços
>Os factos mais importantes num relance
- As casas unifamiliares mais caras encontram-se na península de Fischland-Darß-Zingst com aproximadamente 4.792 euros/m³/sup>2³/sup>, na ilha de Fehmarn com 4.198 euros/m³/sup>2³/sup> e na cidade hanseática de Lübeck com 4.020 euros/m³/sup>2³/sup>, com locais individuais, particularmente populares como Timmendorfer Strand (distrito de Ostholstein) com 6.163 euros/m>sup>2 ainda estão acima do nível de preços do primeiro classificado. li> nos distritos mais baratos, Vorpommern-Greifswald com 1,779 euros/m>sup>2 e Vorpommern-Rügen com 2.295 euros/m>sup>2, os preços dos imóveis subiram 21,1 por cento e 23,8 por cento respectivamente.li>li> enquanto que os preços de compra nas cidades de Kiel e Flensburg subiram os mais fracos em 13,3 por cento em comparação com o mesmo trimestre do ano anterior, o distrito de Plön registou o aumento de preços mais forte com 28,9 por cento.
Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:"A procura dos compradores ainda é elevada na costa báltica e que em todos os segmentos de preços, embora a oferta esteja estagnada em algumas regiões. Isto também se deve ao facto de haver uma ligeira relutância por parte dos vendedores devido à actual situação política e económica no mundo. Isto, naturalmente, reforça ainda mais a tendência dos preços. Muitos compradores continuam a vir de vários estados federais e grandes metrópoles, tais como Berlim e Hamburgo. Alguns já estão a sonhar com uma reforma relaxante na costa. Mas o mercado para casas de férias e segundas casas está também a atrair muitas pessoas para a paisagem de Mecklenburg-Vorpommern e Schleswig-Holstein"As três frentes com os preços mais caros por metro quadrado para casas na costa báltica são a península de Fischland-Darß-Zingst, a ilha de Fehmarn e a cidade hanseática de Lübeck. Em Fischland-Darß-Zingst, os potenciais compradores pagam uma média de 4.792/m>sup>2 por uma casa, em Fehmarn 4.198/m>sup>2 e em Lübeck 4.020/m>sup>2. No entanto, um olhar sobre locais particularmente populares, tais como Timmendorfer Strand com uma média de 6.163 euros/m³/sup>2³/sup> ou também Scharbeutz com 4.774 euros/m³/sup>2³/sup> (ambos localizados no distrito de Ostholstein) mostra que os locais isolados noutras regiões da costa do Mar Báltico também estão acima do nível de preços dos países da linha da frente na análise.
>p> A evolução dos aumentos dos preços de compra em comparação com o mesmo período do ano passado também é interessante. Enquanto os preços de compra em Fischland-Darß-Zingst subiram 19,8% e em Lübeck 23%, a ilha de Fehmarn registou o segundo aumento de preços mais forte em todo o ranking com um impressionante 28,3%.
Steffen Siemon, gerente da filial VON POLL IMMOBILIEN em Fischland-Darß-Zingst:>>"Embora a procura e os preços dos imóveis tenham subido na nossa região, os potenciais compradores ainda podem encontrar dicas secretas. Estes incluem a costa sul de Bodden, o interior da costa do Mar Báltico e as comunidades de Bodstedt, Fuhlendorf, Saal e Pruchten. Aí é muito mais calmo, ainda mais privado e mais próximo da natureza. No entanto, estas regiões pontuam com distâncias curtas até aos centros turísticos, aumentando o desenvolvimento turístico e preços de compra moderados.">>classe de divisão='job-detail-intro'>O distrito de Ostholstein* e a cidade hanseática de Rostock seguem apenas uma curta distância atrás da cidade terceira colocada. Em Ostholstein, os potenciais compradores têm actualmente de esperar um preço por metro quadrado de cerca de 3.930 euros - isto corresponde a um aumento de preço de 26,6 por cento em comparação com o ano anterior. Em Rostock, o preço médio de uma casa no primeiro trimestre de 2022 foi de 3.928/m>sup>2, 23,8 por cento mais alto do que no primeiro trimestre de 2021,
p> Os lugares mais baratos ao longo da costa báltica alemã encontram-se nos distritos de Vorpommern-Rügen* e Vorpommern-Greifswald*. Em Vorpommern-Rügen, os preços dos imóveis subiram 23,8 por cento para os actuais 2,295/m³/sup>2³/sup>, em Vorpommern-Greifswald por 21,1 por cento para 1,779/m³/sup>2³/sup>.
Raik Loßau, gerente da filial VON POLL IMMOBILIEN em Stralsund (distrito de Vorpommern-Greifswald):>>br />"Uma área muito promissora é Andershof, que pertence à cidade hanseática de Stralsund. Várias áreas residenciais estão a ser construídas aqui para revitalizar ainda mais esta parte da cidade. As infra-estruturas deverão também ser significativamente expandidas e serão construídas instalações adicionais. Estes investimentos irão enriquecer a área". E ainda: "Na zona sul de Stralsund, os compradores têm de aceitar alguns cortes. Na zona rural, existe frequentemente uma falta de desenvolvimento central. A proximidade com a água também é frequentemente perdida. No entanto, é positivo que o preço esteja a diminuir claramente"Even abaixo de 3.000 euros/m>sup>2 são casas isoladas na ilha de Rügen. Aqui, os preços por metro quadrado aumentaram 14,7 por cento em comparação com o mesmo trimestre do ano passado para cerca de 2.773 euros. Os distritos de Schleswig-Flensburg com 2.740 euros/m/sup>2, Nordwestmecklenburg com 2.554 euros/m/sup>2 e o distrito de Rostock com 2.306 euros/m/sup>2 também se situam abaixo deste limite. Os aumentos de preços aqui variam entre 27,9% e 25,3%.
É impressionante que tanto os aumentos de preços mais baixos como os mais altos, em comparação com o mesmo trimestre do ano anterior, se encontrem no meio campo das regiões analisadas. Enquanto os preços dos imóveis em Kiel e Flensburg subiram 13,3 por cento no primeiro trimestre de 2022, os preços por metro quadrado das casas no distrito de Plön subiram uns impressionantes 28,9 por cento, o maior aumento de preços no primeiro trimestre de 2022 na costa báltica. Os compradores de propriedades têm de contar com cerca de 3,788/m>sup>2 para uma casa unifamiliar na capital do estado de Schleswig-Holstein, Kiel, 3,467/m>sup>2 no distrito de Plön, 3,254/m>sup>2 na península de Usedom e 3,156/m>sup>2 na cidade independente de Flensburg.
Também a meio do campo de preços é o distrito de Rendsburg-Eckernförde com um preço médio por metro quadrado de 3.024 euros - em que o preço de compra na região subiu o terceiro mais alto com um aumento de preço de 28%.
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Robert Rothböck, gerente da sucursal VON POLL IMMOBILIEN Lojas em Kiel, Eckernförde, Neumünster, Rendsburg e Plön' width='100' />Robert Rothböck, gerente da sucursal VON POLL IMMOBILIEN Lojas em Kiel, Eckernförde, Neumünster, Rendsburg e Plön:>>br />>"Em primeiro lugar e acima de tudo, os potenciais compradores estão à procura de terrenos maiores, principalmente para seu próprio uso. O hinterland também é bem adequado como residência. Os proprietários podem alcançar rapidamente a costa e encontrar paz e relaxamento mesmo durante a estação alta. A região oferece um valor recreativo muito elevado, quer para os entusiastas do ciclismo ou da equitação.3. Factores do preço de compra Costa do Mar do Norte: Emden, Bremerhaven e Wilhelmshaven com multiplicadores abaixo de 27
O factor do preço de compra fornece informação sobre o quão rentável é um investimento imobiliário. Com um factor de preço de compra de 20, por exemplo, são necessários 20 anos para que os investidores compensem o preço de compra através dos rendimentos de aluguer gerados. Um valor entre 25 e 30 serve geralmente como referência para um investimento rentável. Em muitas regiões de férias alemãs, no entanto, o factor preço de compra excede este limiar. Também na região costeira em redor do Mar do Norte, os factores do preço de compra excedem muitas vezes esta referência.
Um total de três das 13 regiões analisadas na costa do Mar do Norte têm um multiplicador para condomínios entre 16 e 26. Na cidade independente de Emden (preço de compra: 2.346 euros/m², renda: 11,96 euros/m²), o final do ranking, um investimento imobiliário é actualmente o mais atractivo. Os compradores de propriedades têm de calcular uma média de 16,3 rendas líquidas anuais. Seguem-se as cidades de Bremerhaven (preço de compra: 1.945 euros/m², renda: 6,72 euros/m²) com um factor de preço de compra de 24,1 e Wilhelmshaven (preço de compra: 2.108 euros/m², renda: 6,72 euros/m²) com 26,1,
Já acima da gama ideal do factor de preço de compra estão quatro das regiões do Mar do Norte, onde os investidores devem esperar indicadores entre 32 e 40. Estes incluem os distritos de Wesermarsch (preço de compra: 2.558 euros/m², renda: 6,59 euros/m²) com 32,2, Friesland* (preço de compra: 3.400 euros/m², renda: 7,74 euros/m²) com 36,6, Aurich* (preço de compra: 3.689 euros/m², renda: 7,82 euros/m²) com 39,3 e Wittmund* (preço de compra: 3.685 euros/m², renda: 7,78 euros/m²) com 39,5. Acima do limiar de 40 rendas líquidas anuais são o distrito administrativo de Cuxhaven (preço de compra: 4.043 euros/m², renda: 7,82 euros/m²), a ilha de Sylt (preço de compra: 13.024 euros/m², renda: 23,72 euros/m²) e o distrito de Dithmarschen (preço de compra: 4.450 euros/m², renda: 8,00 euros/m²) com multiplicadores entre 43,1 e 46,4.
No distrito de Nordfriesland* (preço de compra: 5.266 euros/m², renda: 8,62 euros/m²), os compradores de imóveis têm de calcular com uma média de 50,9 rendas líquidas anuais a frio para imóveis residenciais. Os investidores nos grupos de ilhas do Mar do Norte esperam o maior tempo para que o preço de compra seja liquidado. As Ilhas da Frísia Oriental (preço de compra: 11.742 euros/m², renda: 14,34 euros/m²) são a região mais cara no ranking depois do Sylt - o multiplicador também está acima da média de 68,2. Contudo, as Ilhas do Norte da Frísia (incluindo Sylt) (preço de compra: 11.196 euros/m², renda: 9,87 euros/m²) têm o factor de preço de compra mais elevado a 95,4,
>>img src='https://cdn.von-poll.com/images/posts/ba24d673-e453-46b6-be25-8abd2fe485f6.jpeg' alt='Graphic North Sea: Development of the purchase price factor for condominiums' width='100%' height='100%' />
É também emocionante olhar para o desenvolvimento dos factores de preço de compra a partir do primeiro trimestre de 2022 em comparação com o mesmo trimestre do ano anterior. Neste período, o indicador subiu com particular força numa região: Nas ilhas da Frísia Oriental, o factor preço de compra aumentou 47,9 por cento. Contudo, um aumento significativo do factor preço de compra também pode ser visto na ilha de Sylt a 37,7% e no distrito de Dithmarschen a 30,8%.
4. Factores do preço de compra Costa do Mar Báltico: Apenas em Flensburg o multiplicador é inferior a 30
O factor do preço de compra fornece informações sobre o quão rentável é um investimento imobiliário. Com um factor de preço de compra de 20, por exemplo, são necessários 20 anos para que os investidores compensem o preço de compra através dos rendimentos de aluguer gerados. Um valor entre 25 e 30 serve geralmente como referência para um investimento rentável. Em muitas regiões de férias alemãs, no entanto, o factor preço de compra excede este limiar. Mesmo na região costeira em redor do Mar Báltico, os factores do preço de compra excedem muitas vezes este valor de referência.
No total, apenas uma das 16 regiões analisadas na costa do Mar Báltico tem um factor de preço de compra para condomínios inferiores a 30. O investimento mais atractivo é actualmente em Flensburg (preço de compra: 3,147/mês>sup>2, renda: 9,01/mês>sup>2), onde os investidores imobiliários têm de considerar uma média de 29,1 rendas líquidas anuais a frio. Também muito rentáveis são os investimentos imobiliários no distrito de Vorpommern-Greifswald* (preço de compra: 2.573 euros/m2, renda: 7,15 euros/m2) com um factor de preço de compra de 30, no distrito de Rendsburg-Eckernförde (preço de compra: 3.175 euros/m2, renda: 8,72 euros/m2) com 30,3 e na cidade independente de Kiel (preço de compra: 4.068 euros/m², renda: 10,04 euros/m²) com 33,8,
Já acima do indicador do preço de compra ideal, mas ainda assim vale a pena mencionar, estão as regiões com um valor entre 35 e 39. Estas incluem a cidade hanseática de Lübeck (preço de compra: 4.503 euros/m², renda: 10,46 euros/m²) com um multiplicador de 35,9, o distrito de Schleswig-Flensburg (preço de compra: 3.868 euros/m², renda: 8,56 euros/m²) com 37,7, a cidade independente de Rostock (preço de compra: 4.364 euros/m², renda: 9,51 euros/m²) com 38,2 e o distrito de Plön (preço de compra: 4.434 euros/m², renda: 9,54 euros/m²) com 38,7,
>p>Investidores de propriedade nas regiões de Nordwestmecklenburg (preço de compra: 3.798 euros/m², renda: 7,36 euros/m²), Ostholstein* (preço de compra: 5.573 euros/m², renda: 10,61 euros/m²), Usedom (preço de compra: 5.079 euros/m²), Vorpommern-Rügen* (preço de compra: 4.179 euros/m², renda: 7,22 euros/m²) e Fischland-Darß-Zingst (preço de compra: 6.353 euros/m², renda: 10,90 euros/m²). Aqui os factores do preço de compra variam entre 43 e 48,6. Na ilha de Rügen (preço de compra: 4.746 euros/m², renda: 7,44 euros/m²), os compradores de imóveis têm de contar com uma média de 53,2 rendas líquidas anuais a frio para imóveis residenciais. A ilha de Fehmarn (renda: 10,32 euros/m²) tem o preço de compra mais caro para um condomínio a 6,929 euros/m², e o factor preço de compra também está acima da média a 56. No entanto, o maior multiplicador em toda a classificação está no distrito de Rostock (preço de compra: 5.488 euros/m², renda: 7,43 euros/m²) com um valor de 61,6,>p> É também interessante olhar para a evolução dos factores do preço de compra a partir do primeiro trimestre de 2022 em comparação com o mesmo trimestre do ano anterior. Neste período, o multiplicador escalou com particular força numa região: Na ilha de Fehmarn, o factor preço de compra aumentou 51,4 por cento. Mas também no distrito de Vorpommern-Rügen* com 35,7 por cento e no distrito de Rostock com 28 por cento, pode ser observado um aumento significativo do factor preço de compra. Os aumentos mais baixos, por outro lado, registaram-se em Flensburg com 7,3% e Vorpommern-Greifswald* com 3,6%. Nas duas cidades hanseáticas de Lübeck e Rostock, o multiplicador caiu 0,2 e 0,4 por cento respectivamente, e no distrito de Rendsburg-Eckernförde houve mesmo uma queda de 10,5 por cento.
>>>br />1 >>em>> A base de dados da análise do preço de compra baseia-se nos preços médios solicitados pela GeoMap para o primeiro trimestre de 2022 e o primeiro trimestre de 2021, bem como nos ajustamentos da VON POLL IMMOBILIEN Research (2022).<
>>sup>2 O termo casa ou casa unifamiliar nesta análise refere-se aos seguintes tipos de casas: Casa unifamiliar, casa bifamiliar, casa geminada e casa geminada.<
>No decurso da análise, as ilhas e penínsulas foram consideradas separadamente e, no caso dos distritos de North Friesland, Wittmund, Aurich e Friesland, bem como Ostholstein, Vorpommern-Rügen e Vorpommern-Greifswald, apenas o continente, excluindo as respectivas ilhas, foi considerado.
Todos os dados e gráficos podem ser utilizados e publicados com uma referência à seguinte fonte: von Poll Immobilien GmbH.
